潮新闻客户端 徐星明
加强物流用地用海要素保障，对于降低全社会物流成本、提升经济运行效率具有重要意义。最近，浙江省政府办公厅出台了《有效降低全社会物流成本行动方案》，部署加大物流项目用地需求保障的举措。省自然资源厅印发了《关于加强自然资源要素保障促进全省物流降本提质增效的通知》，从多方面提出了保障物流建设用地的政策指引。
实施国土空间规划“一张图”，物流设施与产业和城乡生活圈协同布局描绘宏伟蓝图
政策要求健全全省交通物流网络体系，明确将物流设施建设与各类专项规划一体化衔接，纳入国土空间规划“一张图”。
这表明我省将结合“四港联动”战略，以物流枢纽（资源调配中心）和流通走廊（商品货物供给通道）构建流通网络，并围绕物流枢纽规划经济区、沿着流通走廊布局产业带。并明确支持物流项目嵌入产业链布局，这意味着对服务电动载人汽车、锂电池、太阳能电池“新三样”等新兴战略性产业的物流项目，将允许在产业园区内规划配套物流用地，支持建设“前店后仓”“生产+仓储+配送”一体化复合型设施，实现产业链与供应链高效衔接。
强调对确有特定选址要求的，在合乎国土空间规划管控的前提下，允许在城镇开发边界外布局；并要求将城乡物流配送设施纳入城乡生活圈规划，在住宅、商业等用地出让中，可将具有功能需求的物流配套设施建设要求纳入出让方案。2014年我省开化县率先开展“多规合一”试点取得喜人成果，如今国土空间规划“一张图”再次为我们描绘了物流设施与制造业、商贸业和城乡生活圈深度融合发展的美好蓝图。
扩大用地用海供给规模，为物流业蓬勃发展提供重要保障
政策要求做好物流项目用地用海用岛要素支持，对纳入国家、省重大项目清单的物流项目，争取国家用地指标保障。明确设区市可统筹一定比例的新增建设用地指标，优先保障重点物流项目用地。推动港口型枢纽建设，充分考虑海上交通物流设施建设需求，鼓励物流仓储项目落地历史围填海区域。并提出了全省物流用地的供应目标，在2024年全省新供应不少于5000亩物流仓储用地的基础上，2025年至2027年，力争再新供应物流仓储用地10000亩以上。
深挖国土空间潜力，大力支持物流项目投资建设
政策鼓励低效用地再开发，支持利用城镇低效工业用地、闲置厂房、老旧市场等存量资源改造为物流仓储设施，鼓励开发利用地下空间用于仓储物流用途。在符合规划、不改变用途和保障安全的前提下，对物流企业提高自有土地容积率并用于仓储、分拨转运等物流设施建设的，不再增收土地价款等。显然，这些利好政策意味着未来各地将会积极探索立体化空间利用，推广“地下物流+地上复合开发”模式，交通场站、城市更新区域将兴建一批地下物流配送系统；而鼓励物流园区建设多层高标准仓储设施的措施，将会推动出现一批集约用地的高层物流仓储项目。
创新多元供地模式，激发物流企业投资经营活力
政策允许合理选择弹性年期出让、先租后让、长期租赁等方式供应物流仓储用地。鼓励增加混合用地供给，通过功能符合、立体开发等方式，在新建铁路用地、交通用地、公共设施用地中兼容物流功能，安排各类仓储物流服务。允许物流仓储用地与工业、商业等用地混合，允许物流仓储用地和一类工业用地合理转换。
可见今后将分类实施差别化供地，对公益性强、服务民生的冷链物流、应急物流等项目，可采取划拨或协议出让方式供地；对市场化运营的智慧物流园区、供应链基地等，可推行“弹性年期出让”“先租后让”模式，以降低企业初期投资成本；支持物流企业通过租赁集体经营性建设用地、存量工业用地等方式灵活获取用地。推动混合用途供给，将允许物流仓储用地兼容研发、展示、分拨等功能，也支持物流园区配建安全环保的新能源充电桩、换电站、司机之家等配套服务设施，特别是支持在公共场所及社区规划建设低空飞行服务与监管设施。
推行“标准地”改革，积极提升物流用地效能
政策明确推行仓储物流“标准地”改革，各地可以从投资强度、产出水平、土地开发利用要求等方面合理设置物流仓储用地的“标准地”指标体系。
推进物流仓储用地带条件招拍挂出让，将产业类型、效益指标、节能环保、现代物流技术运用等准入要求纳入供地条件，鼓励建设绿色、低碳、智能、创新的物流设施，落实土地出让合同和项目投资建设合同“双合同”管理制度。
强调要充分发挥物流园区规模效益，物流园区内物流项目和物流设施应大于园区用地面积的50%，园区配套的行政办公及生活服务设施一般不超过园区用地面积的15%。
持续提高土地节约集约利用水平，物流仓储用地的建筑系数一般不低于40%，容积率在一般不低于1.0的基础上宜高则高，确因特殊原因和特定需要降低开发利用强度标准的，应按规定做好节地论证。
为推动土地节约集约利用，2017年投资项目“最多跑一次”改革进程中，我省在全国率先探索“标准地”改革，推行国有建设用地带着投资、能耗、环境、建设等标准进行出让，企业通过对标竞价，按照约定条件取得出让用地，并实行“双合同”管理制度。“标准地”的实质是企业投资项目的“用地准入制度”，也成为引导和推动经济转型升级的重要举措。
深化用地审批监管制度改革，为物流业高质量投资注入新动力
政策鼓励采用“代办制+联办制+承诺制”模式，继续推进拿地“一类事”集成改革，积极鼓励采取区域评估，全面推进规划用地“多测合一”“多验合一”，切实加强物流仓储用地全生命周期管理。这些措施都是我省领先全国的投资项目“最多跑一次”改革经验，必将有力推动物流仓储投资进一步简化审批程序、提高监管效率。政策要求各地在物流仓储用地服务中统筹发展和安全，严守自然资源管理政策底线红线，落实用途管制和节约集约要求。政策强调加强对物流仓储用地规模、结构、时序、开发利用和价格变化等指标的分析研判，全面提高促进现代物流高质量发展的能力和水平。
政策通过规划统筹、存量挖潜、供地创新和改革赋能，系统构建了物流用地要素保障体系，将有效缓解物流用地供需矛盾，降低企业用地成本，推动全省物流基础设施网络提质增效，为实施“双循环”战略和打造高能级开放强省提供坚实支撑。
（作者：徐星明 系浙江工商大学MPA实务导师，中国国土经济学会共同富裕工作委员会首席顾问）
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